3 Tipe Property Market

1. Primary Market : semua property yg dijual/beli dari tangan pertama, baik oleh developer yg berbadan usaha ataupun tuan2 tanah, biasa disebut juga sebagai rumah baru
2. Secondary Market : adalah kebalikan dari Primary Market, semua property yg dijual/dibeli dari enduser (pemakai langsung) property tsb ataupun investor atau spekulator property. biasa juga disebut sebagai rumah second, saya kurang setuju kalo disebut sebagai rumah bekas.
3. Rooler Coaster Market : bisa berwujud beragam rupa : lelangan bank, lelangan balai lelang, keluarga bermasalah (cerai, bagi warisan dll), segera pindah (keluar kota/ LN), bankrut, cape mau menikmati usia tua dengan tenang dll.

Yang terakhir ini paling saya suka dan saya tunggu2 karena : untungya selalu didapat pada saat beli, profitnya dengan jumlah yg terduga, pembeli "yg menentukan arah.

CU @the TOP

Dokumen Penting dalam Transaksi Properti (Didik Real Estate School)

Contoh apa aja yg harus disiapkan apabila melakukan jual beli properti yang penjualnya adalah pemilik langsung (secondary market) secara tunai.

setelah disepakati jual beli atas suatu obyek properti (tanah, rumah, ruko, kios, apartement dsb), maka hal2 tsb dibawah ini harus dipersiapkan dahulu oleh kedua belah pihak sebelum menghadap notaris sebagai PPAT :

PIHAK PENJUAL

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK
2. Sertifikat Asli yg sdh dicek di BPN (biaya +/- Rp 50-200rb, beda tiap daerah)
3. PBB tahun tsb yg sdh dibayarkan pajaknya via Bank2 Pemerintah, selanjutnya anda akan menerima bukti pembayaran yg namanya STTS PBB (Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan) tahun 20xx. Tanpa dilakukan pelunasan pajak ini dahulu notajavascript:void(0)ris tdk akan mau melakukan proses jual beli karena berkaitan dgn sumpah profesi yg berkaitan dgn pendapatan negara berupa pendapatan pajak.
4. pelunasan PPh yg besarnya adalah = 5% x NJOP


PIHAK PEMBELI

1. KTP suami istri (kalo sdh menikah), KK
2. pelunasan BPHTB yg besarnya adalah = 5% x (NJOP-NJOPTKP), apabila nilainya setelah dihitung dgn rumus tsb hasilnya lebih kecil atau sama dengan = Rp 60jt maka PPh nya NOL alias tidak perlu bayar pajak
3. Kuitansi pelunasan pembelian properti tsb diatas meterai ditandatangani pihak pembeli, harus tertera alamat properti yg dijual, no SHM, dan harga jual belinya (opportunity dapat cashback ada disini)

keterangan :
1. NJOP = Nilai Jual Obyek Pajak (nilai ada di SPPT tahun berjalan, yg biasanya dipakai untuk perhitungan pajak jual belinya, harga jual beli sebenarnya bisa tidak sama dgn NJOP, biasanya lebih tinggi)
2. NJOPTKP = Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak, tiap daerah tdk sama, di Jakarta Rp 60 juta, di daerah lain lebih murah s/d seperti di daerah saya di Jawa Timur cuma Rp 20 juta, nilai sebagai faktor pengurang terhadap NJOP, untuk pastinya bisa dilihat di SPPT PBB nya
3. biasa agar proses sederhana dan cepat semua biaya yg menjadi beban pihak penjual, dibayarkan dahulu oleh pihak pembeli yg akan dikurangkan nilainya dengan pelunasan harga jual beli propertinya.
4. biaya biaya yg timbul :
4.1 Biaya Notaris = AJB = Akta Jual Beli antara 0,5% - 1% dari NJOP, semakin mahal nilai jual belinya semakin kecil persentasenya
4.2 BBN = Bea Balik Nama di BPN Rp 750-2juta (tergantung luas tanah, asumsi <5000m2), bisa sekalian dititipkan di notaris

Ukuran yang biasa dipakai dalam dunia properti (Didik Real Estate School)

Indonesia menganut sistem pengukuran SI maka ukuran luas yg dipakai mengunakan satuan SI (Le Système International d'Unités = Bhs Prancis, International System of Units = Bhs Inggris)


maka satuan ukuran m = meter menjadi satuan utama yg dipergunakan dalam kehidupan sehari hari untuk pengukuran panjang dan m2 = meter persegi untuk ukuran luas.

1 m = 100 cm = 1.000mm
1 m2 = 10.000 cm2
1 are = 100 m2 >> biasa dipakai di Bali dsb
1 ha = 1 hectoare = 1 hektar = 100 are = 10.000 m2
1 ru = 3.75 m x 3.75 m = 14.0625 m2 >> biasa di pakai di Jatim bagian selatan
1 acre = 1 ekar = 4046.8564224 meter 2 = 0.40468564224 hektar >> biasa dipakai di USA
1 square foot = 1 kaki persegi = 12 inch x 12 inch = 0.09290304 m2 >> biasa dipakai di UK, USA & Commonwealths (Malaysia, Singapore, India dll)
1 tumbak (atau 1 tombak?) = pernah dengar tapi lupa konversinya berapa, mungkin ada rekan2 yg tahu???


catatan :

1. dalam pengukuran ulang oleh BPN apabila akan dilakukan jual beli/pemecahan/penggabungan sertifikat, apabila ada selisih luas antara luas yg sdh tertera di sertifikat dibandingkan dengan pengukuran ulang di lapangan yg terbaru, apabila ada selisih dibawah 5% luasannya dianggap "sama" tetapi apabila lebih dari 5% baik berkurang atau lebih akan dilakukan perubahan luasan yg akan tertera di sertifikat. apabila luasnya lebih luas dari 5% maka akan dikenakan tambahan pajak sebesar BPHTB x luas yg terjadi.

2. hal tsb diatas biasanya terjadi pada tanah yg masih luas berupa sawah, tegalan, kebun dll dimana biasanya patok yg dipakai belum tentu patok beton standart BPN kadang kala hanya berupa : tongkat kayu yg mudah lapuk dan hilang, pohon atau rumpun bambu yg mudah berubah titiknya, tergerus erosi biasanya di tanah tepi sungai/pantai, pagar bambu atau tanaman rambat dan yg lebih parah biasanya sering ditemui di area persawahan karena batasnya hanya berupa galengan/pematang sawah yg setiap kali musim panen selalu dicangkul2 sehingga pasti bergeser2 kesana kemari batas berupa pematangnya.

3. semakin luas tanah yg ditawarkan biasanya pembeli mempunyai bargain power yg lebih kuat untuk menekan harga per m2 dibandingkan dgn harga disekitarnya (makin luas tanahnya, harga jual per m2 nya makin murah). hal ini bisa terjadi karena humum ekonomi supply-demand dimana makin besar luas tanah maka semakin besar nominal uang yg harus dibayarkan sehingga makin terseleksi dan mengerucutlah semakin sedikit orang yg mampu membelinya. hal ini sebenarnya peluang sangat bagus bagi yg bisnis properti khususnya pengusaha developer dan tanah kavling